Рыночная ипотека позитивно влияет на цены — АФК

В отличие от льготной, она не приводит к безудержному росту стоимости квартир.

Аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) опубликовал обзор ипотечного рынка Казахстана за первые семь месяцев 2024 года, передает inbusiness.kz.

Ключевые тенденции

• На ипотечном рынке наблюдается заметное восстановление после двухзначного падения в прошлом году. Так, выдача новых ипотечных займов за январь-июль 2024 года ускорилась на 16% и составила 985 млрд тенге (850 млрд тенге за семь месяцев 2023 года).
• При этом практически весь вклад в этот прирост внесли рыночные программы БВУ (+62%) на фоне автоматизации и цифровизации процедур получения займа, запуска партнёрских программ со строительными компаниями. Прирост не вызвал повышения цены на недвижимость в стране (с нового года цены на новое жилье снизились на 1,2%, а на вторичное выросли лишь на 3,5%).
• В то же время выдача бюджетной ипотеки сохранилась на одном уровне как у: 1) крупнейшего игрока Отбасы Банка (+0,2%) на фоне более высоких ставок по льготным программам и изменения условий их выдачи; 2) так и по "7-20-25" (+3,0%) из-за ограничения бюджета (по 25 млрд тенге на каждый квартал).
• На этом фоне наблюдается дальнейший рост доли рыночных программ банков второго уровня в выдаче новых ипотечных займов: до 35% с уровня 28% по итогам 2023 года. Это максимальный показатель за последние семь лет.
• В портфеле займов лидерство по приросту занимают БЦК (+15%), Народный Банк (+12%) и Freedom Bank (+8%). У Отбасы банка портфель, напротив, немного снизился (-0,1%) на фоне перехода промежуточных займов в жилищные (происходит каждые три года), сформированных за счёт изъятий из ЕНПФ на первоначальном этапе.
• Распределение заемщиков по сумме займа значительно улучшилось на верхнем уровне (см. ниже) ввиду продолжающихся досрочных погашений и перехода промежуточных займов в жилищные у Отбасы Банка.
• Платежи по ипотечным займам (см. ниже) сохраняются устойчиво ниже 50% от средней зарплаты (тек. 35%), главным образом, на фоне высокого роста номинальной зарплаты (+10,3%).
• Рынок аренды жилья также приходит к балансу (см. ниже) вместе с ценами на рынке жилья в соответствие с реальными доходами казахстанцев.
• Активность на рынке жилья сильно коррелирует с изъятиями средств из ЕНПФ, которые ускорились после внесения предложений по развитию пенсионной системы и формированию накоплений для пенсионного обеспечения в старости.

Резюме

Рынок жилья возвращается к своему естественному устойчивому росту на фоне восстановления роли коммерческой ипотеки, доля которой выросла в выдаче новых кредитов благодаря усилиям частных финорганизаций и вопреки высокой стоимости заемных ресурсов.

Аналитики отмечают, что эта тенденция не сопровождается ростом цен на недвижимость и аренду жилья, а следует за фундаментальным фактором — динамикой реальных доходов граждан, нивелируя накопление дисбалансов на рынке в целом.

Параллельно с этим сократилась и роль льготных госпрограмм — во многом из-за ограниченности бюджетных ресурсов, хотя в первом полугодии и были запущены две дополнительные госпрограммы – "Наурыз" и "Отау".

При этом очень важно, чтоб будущие масштабы господдержки не оказывали определяющего влияния на ситуацию на рынке во избежание перегрева, наблюдавшегося в 20–22 годы. Это достижимо за счёт сужения фокуса целевой помощи только на малообеспеченные слои населения, что позволит извлечь из этой поддержки экономическую выгоду отдельным категориям граждан и не скажется на доступности жилья для всего рынка.

В то же время повышательное давление на рынок оказывают изъятия средств из ЕНПФ, стимулирующие высокую активность купли-продажи, часть из которой может являться лишь способом вывода пенсионных сбережений в "живые деньги", а не реальным улучшением жилищных условий. Напомним, именно эти накопления в ЕНПФ будут основой для финансового обеспечения будущих пенсионеров при выходе на заслуженный отдых. Соответственно, важно ограничить постоянные изъятия, чтобы у казахстанцев сохранились накопления для достойной пенсии в будущем.

Другой важной нерешенной задачей является доступ БВУ к системе жилстройсбережений. Этот шаг позволит вкладчикам делать выбор, где хранить свои сбережения, что, в свою очередь, усилит конкуренцию за клиента и будет является стимулом к предоставлению лучших ценовых и неценовых условий по займам.

Немаловажным является и вопрос устранения арбитража в налоговом законодательстве через предоставление вычетов по ИПН по всем ипотечным займам для приобретения первого жилья, а не только по льготным займам Отбасы Банка, вне зависимости от количества имеющегося имущества.

Ранее аналитический центр Halyk Finance отмечал, что госпрограммы доступного жилья в конечном итоге привели к росту цен.