Смета всё стерпит?

Капремонт требуется уже почти каждой третьей многоэтажке в Казахстане. И ситуация с каждым годом становится только хуже. Однако жители высоток в тупике: накопить на капремонт физически невозможно по действующим правилам, а обращаться за помощью в рамках госпрограммы модернизации жилья неоправданно дорого.

Для начала немного статистики. По данным Министерства промышленности и строительства, 4/5 многоквартирного жилого фонда в Казахстане было построено до 1991 года, а 1/3 всех многоэтажек уже более полувека. Поэтому доля аварийных многоэтажек, требующих сноса, в отдельных регионах страны достигает 27 процентов, а доля домов, нуждающихся в капитальном ремонте, — 67 процентов. То есть в среднем по рес­публике капитальный ремонт требуется почти каждой третьей многоэтажке (31,6 процента).

В концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры страны до 2026 года, утверждённой правительством, сказано: “Предотвращение дальнейшего разрушения жилых зданий и их сохранение должны стать первоочередными мерами в жилищном секторе”. Эта концепция была утверждена три года назад. Но ситуация с капитальным ремонтом за это время только усугубилась.

Пока копят — цены растут

Норма о накоплении средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома была введена в закон о жилищных отношениях ещё в 2011 году. Тогда взнос определили в размере не менее 0,02 МРП за квад­ратный метр жилья. Большинство КСК в те годы были многодомные, а открывать счёт на каждую многоэтажку и ежемесячно обслуживать его было накладно. Поэтому норма закона просто не исполнялась. Дома ветшали…

Об этом подумали в 2020 году и в первом пакете поправок в закон о жилищных отношениях снизили тариф накоплений на ремонт до 0,005 МРП. Тогда же предусмотрели ответственность для объединений собственников имущества (ОСИ) за неоткрытие счета в банке на капремонт. В Административном кодексе появилась санкция за нарушение сроков открытия сберегательного счета (15 дней после избрания председателя ОСИ) — сначала предупреждение, а потом и штраф в размере 20 МРП.

Но как жилищная инспекция узнает, есть сберегательный счёт или нет? Только если ей пожалуются в заявлении. Но кто будет жаловаться, чтобы увеличить себе сумму в квитанции на коммуналку? Да и вообще с нынешней инфляцией при действующем тарифе накопить даже на текущий ремонт проб­лематично.

- Со временем деньги обесцениваются, а цены на стройматериалы и услуги растут, — констатирует председатель Ассоциации кооперативов собственников помещений Турксибского района Алматы Бибигуль ЖУНУСПАЕВА. — К тому же многие банки не платят проценты за то, что наши накопления хранятся у них годами. А если банк лопнет, то органы управления домами ждут своей очереди как юрлица, а ведь это деньги физлиц и там нет прибыли! Что-то надо менять в правилах, которые касаются этих накопительных счетов.

Председатель Ассоциации КСК Алматы Аркадий РУБЦОВ констатирует: депутаты парламента, вместо того чтобы изучить и понять проблему, просто предложили увеличить штрафы до 50 МРП за неоткрытие банковского счета (за повторное нарушение — до 100 МРП) в очередном пакете поправок в закон о жилищных отношениях.

- Во многих регионах даже счета накопительные не открыты. Мы не видим никаких поползновений, которые каким-то образом мотивировали бы собственников квартир копить на капремонт… Вместо этого появляются планы: а давайте сделаем “единую кубышку”, как в России. То есть поступают предложения создать общий фонд, в который бы стекались деньги всех собственников. Я категорически против подобного нововведения, потому что злоупотребления чиновников вырастут в разы. Я видел регио­нальные фонды накоплений на капремонт и их траты в соседней стране — они находятся в открытом доступе. Что там покупается? Мебель, сувенирная продукция и прочее.

Рубцов солидарен с Жунуспаевой: сейчас деньги собственников на сберегательных счетах просто обесцениваются.

И это беспроцентный кредит?

Что же делать, если ремонт нужен здесь и сейчас, а накоплений на сберегательном счёте крайне мало? Казахстанцам предлагают участвовать в государственной программе по модернизации жилья. По ней можно заменить кровлю, трубы в доме и даже лифт, сделать ремонт подъездов и подвала. В каждом регионе есть свой оператор программы, но условия почти везде одинаковы: беспроцентный кредит на возвратной основе от 8 до 15 лет. Но, как говорится, благими намерениями...

В южной столице оператором этой программы является ТОО “Алматы Тургын уй”. Старшая по дому Райхан НУСУПОВА, проживающая в приватизированном общежитии практически в центре Алматы (район пересечения улицы Желтоксан с прос­пектом Райымбека), вспоминает, как ей как-то предлагали сделать капремонт в доме через “Алматы Тургын уй”.

- Я достала предлагаемую проектно-сметную документацию (ПСД). И сама села считать по каждой строке. Общая сумма выходила 11 500 000 тенге, из них на модернизацию шло всего 4 000 000, а зарплата подрядчику — 7 500 000 тенге. И это сумма с возвратом на 15 лет. Я сразу поняла, что нам с таким оператором не по пути. На ремонт решили сами скидываться, хотя это и нелегко.

Председатель ОСИ “Гагарина 132” Ольга ЛАПИНА поделилась своим невеселым опытом обращения за помощью в “Алматы Тургын уй”: чтобы провести ремонт крыши одного девяти­этажного блока, им там рассчитали смету аж на 21 млн тенге!

- Я ужаснулась: почему такая завышенная цена? Они пояснили: разработка проекта, страховка, одно, другое, третье, — перечислила Лапина. — Я поинтересовалась: а если мы сами выберем себе подрядчика? В “Алматы Тургын уй” мне на это ответили, что у них официально есть пять подрядчиков, с которыми они постоянно работают: мол, эти подрядчики как-то и кем-то проверены. А если я найду другую компанию и приведу её сама, то не факт, что она пройдёт проверку.

Лапина отказалась от программы модернизации. Сама нашла подрядную организацию и оплатила ей деньгами жителей, которые удалось к тому времени накопить. И работа обошлась всего в 2,5 млн тенге.

Проблема в самом законе

Президент Национальной палаты ЖКХ Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ состоит в рабочей группе по обсуждению поправок в закон о жилищных отношениях. По его словам, нынешняя статья закона о капремонте полна противоречий. Но депутаты там ничего менять концептуально не собираются. А существующими противоречиями пользуются так, как выгодно, подрядчики и местные власти.

- Основной статьей закона, регулирующей процесс капитального ремонта, является статья “особенности финансирования капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”. Но конкретно нас интересуют два пункта этой статьи: 5-й и 6-й. Один пункт (5-й) определяет ответственного за составление сметы, а другой (6-й) — за выбор подрядной организации. Если коротко, то исполнителя работ по ПСД определяет “Алматы Тургын уй”, а исполнителя работ собственники якобы сами выбирают, — говорит Мухамедгалиев. — Есть ощущение, что эти пункты писали разные группы, абсолютно друг другу не доверяющие, поэтому из одной линии процесса каждый себе под контроль взял только часть его.

Президент Национальной палаты ЖКХ недоумевает: в конечном счёте расплачиваться все равно жителям. Раз так, то почему смету им должен считать госорган через своего подрядчика? Ещё эксперта смущает, что смету необходимо изготавливать каждый раз.

- Если вы посмотрите на жилой фонд Алматы, то увидите, что дома, нуждающиеся в модернизации, в основном типовые советские панельки. Соответственно, можно разделить эти дома на их серии и разово выделить средства на изготовление смет на выполнение типовых работ — и все. А в существующем положении дел, представьте, какие коррупционные риски, когда на каждый дом составляется смета, да и составляется ли вообще? Может, уже есть готовые “болванки”, которые подгоняют под объект, и подрядчика для этого определяет госорган?! Мы никого не обвиняем, но, согласитесь, риски есть, — предположил Мухамедгалиев.

Эксперт пообещал, что обратит внимание коллег из рабочей группы по рассмотрению законопроекта на эту проблему.

Но пока понятно одно: с такими программами и такими операторами количество домов, нуждающихся в капитальном ремонте, будет год от года только расти. Как и недовольство их жильцов.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, рисунок Игоря КИЙКО, Алматы