Дома отдельно – деньги раздельно: как собственникам жилья выбраться из тупика

Сразу поправимся: ситуации только кажутся тупиковыми, что понятно – у большинства собственников нет нужного опыта, поэтому мы возьмём на себя труд сделать то, что должны были сделать чиновники куратора ЖКХ в правительстве – министерства индустрии и инфраструктурного развития. Сожалеем, что там так и не захотели исправить собственные ошибки и промахи, и до сих пор министром не был подписан нормативный приказ, касающийся переходного периода от КСК к новым формам управления – ОСИ или ПТ.

Напомню, что последний раз мы их спрашивали: а не хотят ли они прописать правила проведения первого, читай – учредительного, общего собрания во время введения ограничительных мер из-за пандемии. На что они ответили: “…считаем нецелесообразным принятие нового нормативного правого акта, регулирующего процесс голосования и переход на новые формы управления многоквартирным жилым домом”. Полную версию этого и других ответов из министерства на наш запрос читайте на сайте caravan.kz (“КАРАВАН” от 10 сентября 2021 г.).

Мы используем известный для наших постоянных читателей прием: берём цитату из опубликованной в Интернете статьи или поста и даём свои пояснения. Итак.

“В нашем КСК семь домов. Сейчас акимат давит на КСК с требованием разделить счета. А ранее бывали случаи, когда деньги на ремонт или какие-либо нужды доставались из “общей кассы” семи домов – их, естественно, не вернули. Теперь, если мы развалимся на семь частей, как мы будем делить общие деньги? Как проверить, сколько средств куда было направлено?” (орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.)

Ситуация повсеместная, и речь здесь идёт прежде всего о накоплениях на капитальный ремонт. Как мы помним, для собственников существуют 2 вида обязательных платежей: “расходы на содержание общедомового имущества” и “накопления на капитальный ремонт”. Первый вид “расходы на содержание” вернуть будет крайне сложно, затеваться с долгими судебными разбирательствами имеет смысл, если только речь идёт о многолетних хищениях председателем КСК, приведших к упадку общедомового хозяйства.

К слову, к расходам на содержание общедомового имущества относятся все заработки КСК. Например: за сдачу в аренду фасада дома для размещения рекламы, за сдачу в аренду кровли дома для размещения оборудования сотовых и телефонных компаний, за сдачу в аренду подвальных помещений для размещения офисов, складов, и так далее. Если вы проживаете в доме, где длительное время всё это благолепие сдавалось в аренду, а деньги не пойми куда подевались, то можно и побороться. Причём в случае с хищением мало вести дело в гражданском суде, необходимо подавать заявление в прокуратуру: “по факту хищения чужих вверенных средств”.

Заметим, что кровля сдается в аренду в каждом доме: там размещают оборудование компании, продающие жильцам Интернет и кабельное телевидение.

Размещаются на крыше они небесплатно, размер платежей указан в договоре, и его легко отследить в выписке с банковского счета. Но затевать разборки, повторю, имеет смысл, если речь идёт о больших деньгах, в противном случае больше потратите на адвоката.

Совсем иная история – со вторым видом платежа “накопления на капитальный ремонт”. По Закону “О жилищных отношениях” и раньше, и сейчас накопленные собственниками данного дома средства могут быть направлены исключительно на ремонт данного дома, и ни на какие другие дома. Причём смету и перечень работ собственники должны утвердить на общем собрании. Обе нормы закона с успехом игнорировались повсеместно, большинство собственников о них и знать не знало, а порядки, когда капитальный ремонт одного дома делают за счёт собственников, проживающих в других домах, стали обычным делом.

Абсолютно прав автор вопроса: что теперь с этим делать, как разобраться, где и чьи деньги?

Вначале расскажем, как это должно быть по закону и в идеале. Бухгалтер должен сделать разделительный баланс по каждому дому, входящему в кооператив. Причём разделительный баланс должен быть сделан по обоим видам платежей. В балансе должно быть отражено: сколько денег от собственников данного дома за определенный период поступило, сколько было потрачено на ремонт данного дома, сколько было заимствовано для ремонта других домов и сколько денег было взято в долг у других домов на ремонт данного дома, если это имело место. Цифры в балансе подтверждаются финансовыми документами: выписки с банковского счета, договор на проведение ремонтных работ, счета-фактуры, накладные и фискальные чеки. Если собственники данного дома были донорами ремонтных работ других домов, остаток средств должен будет перечислен на новый сберегательный счёт в банке. Если нет, и они ещё и должны остались, им придётся выплатить долг собственникам из других домов.

Повторю, мы рассказываем о том, как это должно быть, а вот как оно будет – многое зависит от фигуры председателя. Разделительный баланс должен быть сделан в любом случае, запросить его, как собственник недвижимости в данном доме, вы имеете право в любое время на любом этапе перестройки.

В помощь собственникам – обязательные отчеты о расходовании средств органом управления КСК: они должны быть сформированы по каждому дому, включают сведения о поступивших средствах за отчетный период на расходы и на капремонт, о количестве потраченных денег по обоим видам платежей и перечень работ, услуг, куда и сколько потратили. Если вы следили за расходами раньше, то вам будет несложно разобраться – должны вам что-то или нет. Если были проблемы, председатель КСК отказывался предоставлять отчеты и сейчас не желает ничего делать, тогда документы нужно истребовать в судебном порядке, а остальные решения принимать по ходу дела.

Обращу ваше внимание в очередной раз: ровно для того, чтобы этого безобразия не было, жилищная реформа и затевалась. Когда у вас жесткая конструкция “один дом – один орган управления – два банковских счета”, обворовывать вас и ваших соседей будет крайне тяжело. Поэтому такая вонь от председателей КСК сейчас в Интернете и идёт.

“Плюс необходимо открыть на каждый дом по два счета, куда средства будут “падать”. А кто потом получит право распоряжаться этими счетами?”

Здесь нужно разделить понятие “распоряжаться деньгами”. Всеми деньгами распоряжаться могут только сами собственники, так было и так осталось. На общем собрании руководитель органа управления и совет дома предлагают им утвердить смету расходов на год, отсюда рассчитывается ежемесячный платеж на расходы на содержание. В смете указываются размеры заработных плат, налогов, оплаты за электричество, отопление и воду по дому, перечень необходимых работ в этом году и их стоимость. Если они согласны с предложением, они смету утверждают, тем самым позволяют председателю объединения собственников имущества (ОСИ) или доверенному лицу простого товарищества (ПТ) тратить их деньги в размерах и по тем видам, которые они одобрили.

Аналогично схема работала и пока ещё до 1 июля 2022 года работает для председателей КСК. Физически снять деньги со счета, подписать платежное поручение о проведении оплаты через банк могут только избранные собственниками руководители ОСИ или ПТ и пока ещё КСК. Но, повторю, действовать они могут только в пределах, ограниченных решением собственников на общем собрании. Причём теперь при открытии сберегательного счета для накоплений на капитальный ремонт дома действуют очень жесткие правила для использования денег на счёте. Во-первых, руководитель ОСИ или ПТ обязан предоставить менеджеру банка протокол общего собрания, где большинство собственников приняли решение о расходовании определенной суммы накоплений на проведение определенных работ. Без этого документа никакие движения по счету не возможны. Во-вторых, что ещё более важно – снятие наличных со сберегательного счета дома запрещено.

“Понимаете, наш КСК работает с частными фирмами. Если что-то протекает, трескается, нанимают специалистов, и вопрос решается. И никакой управляющей компании нам не надо. Чем они будут управлять?”

Если никакой управляющей компании не надо, то никто не имеет права на этом настаивать. Вопрос о передаче управления содержанием общедомового имущества управляющей компании либо управляющему решается исключительно собственниками на общем собрании. В случае с автором вопроса услуги управляющей компании выполняет КСК.

Как нам известно, по окончании срока деятельности кооперативов 1 июля 2022 года часть из них намерена зарегистрироваться в качестве управляющей компании, часть – в виде сервисной организации, а особо ушлые намерены пошустрить и так и этак. Ничего дурного нет в том, чтобы передать управление председателю КСК, чья работа вас устраивает. Но пройти процедуру разделения домов, счетов и денег нужно обязательно. Во-первых, таково требование нынешнего закона, во-вторых, это в интересах собственников. Сейчас нет проблем у тех, кто ранее либо вышел из состава КСК, либо настоял на открытии 2 счетов на их дом, и те и другие сейчас остаются при своих. Что касается работы с частными компаниями, ОСИ и простые товарищества имеют право вести хозяйственную деятельность и заключать договоры с нужными специалистами на проведение работ по их дому, одним словом, они имеют право делать всё то же, что и делали кооперативы.

В заключение мы приведем перечень нормативных документов, где написано про то, о чём мы вам рассказали:

1. Закон РК “О жилищных отношениях”.

2. Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Перестроечное закулисье: как председатели КСК продолжают биться за свою власть

3. Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума.

5. Типовой устав объединения собственников имущества.

6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности.

7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

8. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания.

9. Закон РК “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”.

АЛМАТЫ