Загнали в угол, кто в Алматы раскачивает рынок арендного жилья

– На рынке арендного жилья Алматы сейчас происходит настоящая катастрофа, – написал пользователь “Фейсбука” Глеб Пономарёв.

– Посмотрите на цены. Найти жилье дешевле 180 тысяч в месяц сейчас практически невозможно.

Убитые хрущевки, бывшие общежития, с загнивающими углами, сантехникой времен пионерских отрядов. Иллюстрировать жуткие предложения по цене люкс можно бесконечно.

– Ситуация с арендой в Алматы никогда не отличалась адекватностью. Куча мошенников, серые риелторы, которые выставляют объявления от лица хозяев, а потом просят мзду. И придирчивость владельцев: например, семьям с детьми сдают с большой неохотой. Но раньше эти мытарства хоть как-то компенсировались стоимостью. Год назад я снимал студию в золотом квадрате за 120 тыс., – пишет Глеб. – А что сейчас? Сейчас вам повезет, если за 180 тыс. вы найдёте бабушкин вариант на окраине. За 200 тыс. – убитую квартиру ближе к центру. Ну а за 250 тыс. вам сдадут однушку в стиле “винтаж-2002” с телевизором-коробкой.

– Мне прислали более 20 историй, как в августе – сентябре хозяева внезапно подняли цену в полтора-два раза. Обоснование: откройте “Крышу”, цены растут, поэтому и мы поднимем! И это во время пандемии, когда загибается малый и средний бизнес, а экономика летит к чертям, – возмущен Глеб.

Сайт Бюро национальной статистики сказал мне, что средняя зарплата в Казахстане – 256 тыс. тенге. (Цифра очень удивила, есть ощущение, что она раза в 2 меньше). Ну хорошо, возьмём эти официальные данные. Даже если человек имеет такую зарплату (в чем я сомневаюсь), то после аренды более-менее комфортного варианта за 250 тыс. ему на жизнь останется … 6 тыс. тенге.

Такой резкий скачок я могу объяснить 2 факторами. Первый: это закон спроса. Он очень высок. Все дороги ведут в Алматы, поэтому владелец всегда найдёт своего арендатора. Второй фактор: это элементарная человеческая алчность. Цены растут, потому что… они растут. Получается огромный пузырь.

Известный радиоведущий Соло недавно вернулся из Европы, где жил последние несколько лет, он решил снять 2-комнатную квартиру в тихом районе Алматы ближе к центру. И был тоже шокирован ценами. Алматинские халупки обгоняют по стоимости апартаменты в Европе.

На самом деле, социальные сети завалены историями о том, что арендный рынок стал котлом ада. Многие люди вынуждены были съезжать с квартир с семьями, переселяться к родственникам, так как хозяева, увидев рост цен на рынке, тут же решили подключиться к этому процессу.

Блогеры по стране даже запустили флешмоб: они обращались со своих страниц к рантье, пытались стыдить их, призывать к совести.

Но, похоже, такие меры абсолютно не работают. Поэтому мы решили выяснить, кто же мог устроить арендный апокалипсис в стране, кто стоит за всем этим и что же может сделать государство, чтобы сбить спесь с зарвавшихся рантье?

У меня 300 квартир!

Несколько лет назад один мой знакомый аналитик по рынку недвижимости рассказал мне про подводные течения арендного рынка жилья.

В Алматы есть “арендные магнаты”, которые ещё во времена до первого мыльного пузыря, в начале 2000-х, скупали квартиры за очень удобные цены. Тогда можно было поменять старую “Тойоту Карину” на 1-комнатную квартиру в микрах.

Была сильная миграция из страны, люди отдавали квартиры за бесценок. У некоторых проворных дельцов тогда получилось скупить сотни квартир по Алматы, и сегодня они идут конвейером в аренду. Это огромный бизнес, с миллионными оборотами. Таких рантье-олигархов в Алматы с десяток наберется. Многие из них уже давно не проживают в стране, уехали в тёплые страны с тропическим климатом. И рулят бизнесом оттуда. При этом некоторые из них стали супермегапопулярными коучами и даже ведут свои тренинги на тему, как заработать на сдаче квартир в Алматы. Люди эти уже съели собаку на арендном бизнесе. Они хлеще трейдеров с Уолл-стрит угадывают, что любой дующий ветер может стать хорошим поводом, чтобы устроить ураган на рынке аренды.

Мы попытались связаться с одним из владельцев сотен квартир, которые сдаются в аренду в Алматы. Сам он о себе с удовольствием рассказывает в социальных сетях, рекламируя бизнес на аренде, но как только арендный бизнесмен узнал, что мы пытаемся разобраться в механизмах роста цен, наотрез отказался выступать под своим именем.

– Причина роста – обычная: студенты приехали, вот и цены растут, так каждый год, – сообщил он.

Но в прошлые годы цена в пик сезона поднималась в среднем на 5–10 процентов, но никак не в 2 раза!

Все наши попытки поговорить по душам с экспертами арендного рынка тоже заканчивались “студенческим фактором”. На приезжих ребят из сел и с окраин, которые могут потянуть в складчину аренду однушки, повесили весь ценовой передел.

На самом деле, ценовой смерч, который прошел по судьбам людей за эти 2 месяца, неслучаен. И он волшебным образом совпал с новостью о закрытии финансирования государственных программ ипотечного жилья.

Государство уходит, приходят голодные рантье

Напомним, что в мае этого года глава Агентства по регулированию и развитию финансового рынка Мадина Абылкасымова сообщила новость, что льготные ипотеки “Баспана хит” и “7-20-25” перестанут финансировать в 2021 и 2022 годах. Уже летом получить ипотеку в банках стало практически невозможно.

Но никто не озадачился, что эти государственные программы имеют прямое влияние на рынок арендного жилья. И их закрытие станет поводом для резкого поднятия цен. Цены на арендное жилье в Алматы всегда были аховые. Спрос большой, внутренняя миграция неустанно подкидывает дровишек, разогревая рынок. Но, когда появились льготные программы по ипотеке, многие люди приняли решение, вместо того, чтобы тратить деньги на аренду, взять квартирки в кредит и платить те же суммы, но лучше уже на свой собственный кредитный счёт в банке. По сути, они жили в аренде у самих себя. И чем активнее шла программа, чем больше росло количество займов, тем адекватнее были цены на арендном рынке Алматы. Жильё и жульё: Кызылорду накрыл дефицит жилья, сдаваемого в аренду

Рантье не могли задирать цены, они вынуждены были идти на снижение, чтобы привлекать тех, кто стал засматриваться на госпрограммы ипотечного жилья.

Доходность со сдачи квартир в аренду в среднем стала составлять 13–15 процентов. Это было всё ещё привлекательнее приумножения денег на депозитах, но наши избалованные высокой доходностью рантье никак не могли смириться с таким положением дел. Приведем пример, что в Европе, например, доходность от сдачи жилья в аренду колеблется в районе 2–4 процентов. Поэтому, как только затормозились ипотечные программы, цены на арендном рынке рванули вверх. Стоило кучке арендных магнатов поднять ценник, как за ними охотно подтянулся весь рынок.

Даёшь государственную аренду!

Конечно же, можно уповать на то, что рыночные механизмы сами выровняют ситуацию и пир голодных рантье будет недолгим. Спрос и предложение должны будут прийти к компромиссной цене. Но насколько долго это протянется? Люди, владеющие по 300 квартир, небедные и могут позволить себе держать цены на пике достаточно долго. А вот что делать обычным смертным, кто попал в мясорубку их алчных интересов? Многие вынуждены сейчас съезжать с арендованных квартир, искать углы подешевле. При этом никто не даёт гарантии, что при такой мощной олигополии на рынке арендного жилья такие скачки цен не будут повторяться при каждом удобном случае.

Возможно, государству стоит подумать о более активном развитии рынка арендного жилья, чтобы влиять на цены и сдерживать их в реальных границах.

У нас мощный и напичканный деньгами холдинг “Байтерек”, который является оператором госпрограмм арендного жилья. Сегодня с правом и без права выкупа такое жилье предлагается отдельным категориям лиц. Его мало, это капля в море арендного рынка, и влиять на цены оно не может. Почему бы не дать возможность получать такую аренду всем, кто нуждается?

АЛМАТЫ