Председатели КСК стали паразитировать на решении властей

Кто-то одномоментно стал внушать собственникам, что ничего с реформой не получится и мы вас об этом предупреждали. Другие с ещё большим ожесточением начали препятствовать выходу домов из своих КСК, чиня препятствия активистам с проведением учредительных собраний либо отказываясь передавать документацию и хозяйство новым структурам.

Одним словом, война информационная, зачастую переходящая в судебную, но с очевидными победителями – объединениями собственников имущества (ОСИ) и простыми товариществами (ПТ). И фокуса в том нет, просто всё жилищное законодательство прописано в пользу создания собственниками новых форм управления в своих домах. КСК в новом мире, или, как сейчас принято говорить, в Новом Казахстане, места нет.

За агонией управдомов наблюдать любопытно и познавательно. Главная задача – оставить это в зоне сферы развлечений, а не в зоне проблем. Давайте разберем ситуации, с которыми собственникам приходится иметь дело.

В доме моих близких людей неожиданно активизировался КСК, достучаться и докричаться до которого они не могли годами. Собственникам было предложено провести ремонт в подъездах, правда, сделано это было престранным образом.

Как известно нашим постоянным читателям, расходы на капитальный ремонт должны быть одобрены подав-ляющим большинством собственников, для чего созывается общее собрание. КСК, а в дальнейшем – совет дома ОСИ или простого товарищества (ПТ), обязаны за десять дней до даты проведения мероприятия известить всех собственников о том, где, во сколько, по каким вопросам будет проходить собрание, развесив объявления на подъездах. Сейчас в Законе “О жилищных отношениях” прописаны и другие обязательные формы оповещения. Мы на них останавливаться не будем, если вам интересно, посмотрите статью 42-1 “Собрание”. Напомню, что другим обязательным документом, где пошагово расписаны правила проведения этих мероприятий, является нормативный приказ и. о. министра профильного ведомства “Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”. Если вы читаете интернет-версию статьи, то оба документа найдёте в конце материала.

Но вернемся к нашей истории. Не было объявлений на подъездах, не было SMS-оповещения, не было ничего, что руководство кооператива обязано было сделать, – просто в какой-то из дней неизвестный человек, представившийся сотрудником КСК, разнес по квартирам листы голосования, особо настырным на руки выдавалась смета расходов. Вроде бы ничего плохого в том, что общее собрание явочным способом не созывалось, а о предстоящем голосовании собственники не извещались, нет, ведь обошел же гражданин квартиры. Но, как выяснилось, обошел не все квартиры, а по устоявшейся схеме – тех, кто наверняка проголосуют “за”, неудобные руководству КСК владельцы недвижимости узнали обо всём постфактум, когда строители начали потолки в подъезде белить.

Да и со сметой счастливчикам не дали времени разобраться: едва ли не на следующий день явился гонец, мол, голосуйте срочно, времени ждать нет. Конечно, нам неизвестны последние расценки на строительном рынке, но 380 тысяч тенге за побелить-покрасить один подъезд, на наш взгляд, многовато.

Ну и чем обосновали своё рвение в кооперативе: по их словам, поступила жалоба на состояние подъездов неизвестного собственника, в результате чего те экстренно отозвались и запустили историю с ремонтом. Нет, ремонт давно было пора делать, и инициатором его должно было выступать руководство КСК, а не анонимный сосед (это ещё большой вопрос: а был ли он?). Просто собственников не устроили несколько наиболее важных вещей: не было обсуждения, не дали времени для проверки сметы расходов, неизвестна сумма накоплений на капитальный ремонт в доме и, наконец, не все из них смогли реализовать своё право – проголосовав по этому вопросу. Теперь посмотрим, что в этой истории имеется положительного для собственников, а что несёт риски.

Плюсы

Ремонт в подъездах сделан быстро – не Версаль, конечно, но стало свежо и чисто. Какую-то часть накоплений на капитальный ремонт в этом доме удалось от хищений отбить – и это хорошо. Известно, что при переходе к новым формам управления председатели КСК затягивают процесс передачи денег по статье “Накопления на капитальный ремонт” либо вовсе уходят в отказ, мол, все деньги потрачены: десять лет назад мы ремонтировали ваш дом за счёт других домов КСК, теперь за ваш счёт ремонтируем эти дома. К слову, ровно для того, чтобы остановить хищения средств собственников по такой схеме, сама реформа и затевалась. Новые структуры обязаны открыть два банковских счета на дом (текущий и сберегательный для накоплений), и бесконтрольно их использовать по своему усмотрению будет крайне затруднительно, а накопления – невозможно.

Напомню, что все расходы на капитальный ремонт могут проходить только через безналичный расчет в банке и возможны только при предъявлении менеджеру банка протокола решения общего собрания с указанием суммы платежа и назначения.

Ну и третий плюс – раз ремонт сделан, собственникам не придётся ещё раз скидываться на его проведение после ухода из КСК.

Минусы

Первый очевиден – неизвестна реальная стоимость ремонта, а значит, существует риск хищения средств собственников. Можно, конечно, проявить упорство и потребовать у председателя КСК платежные документы по нему – собственники по закону имеют право знакомиться со всеми документами, включая банковские и финансовые. Но, как говорится, это дело вкуса.

Второй минус – неизвестен источник финансирования ремонта, иными словами, никто не сказал, за чей счёт он будет проведен. Это могут быть накопления на капитальный ремонт собственников этого дома, а могут быть деньги других собственников из тех, что входят в состав КСК. Ровно это должно было обсуждаться на общем собрании, которое не провели. Помните, выше мы приводили схему: риск, когда соседние дома захотят вернуть своё, существует, путаницы там будет много, результат судебных баталий – туманный, но нервов потрачено будет немало. Одним словом, минус.

Как видим, проведи КСК общее собрание, получи собственники время на проверку достоверности сметы расходов, – и минусов бы не было, а были бы одни плюсы. Поэтому за благо будет в подобной ситуации потребовать от руководства КСК проведения общего собрания, как это положено, с предварительным уведомлением всех собственников. По закону смету расходов каждый собственник имеет право затребовать заранее, что тоже необходимо делать. Ну и запрашивать отчеты о расходах денежных средств, а также выписки с банковского счета. Неважно, сколько ещё времени ваш дом будет находиться в составе КСК, ваши права никто не имеет права отменить или нарушить, они бессрочны. Даже в том случае, когда дом выйдет из состава КСК, вы имеете право затребовать у них выписку с банковского счета за нужный вам период, не дают – в суд, психолог в мантии их быстро отрезвит.

В заключение мы успеваем только заявить несколько тем предстоящих публикаций и дать короткие рекомендации.

Под занавес председатели КСК стремятся как можно больше, извините за сленг, отбить бабок и стали предлагать собственникам провести капитальный ремонт за счёт государства, иначе говоря, взяв кредит. Строительство – это одна из самых коррумпированных отраслей, факт общеизвестный, поэтому не стоит связываться с кредитами, где немалая доля – это откаты, в том числе тому самому председателю КСК. Помимо откатов смета увеличивается за счёт услуг компаний, которые имеют лицензии и специализируются на составлении проектно-сметной документации. Без этого документа в отношениях с деньгами государства – никуда, а ещё лет пять тому назад их услуги по дому на 60 квартир превышали миллион тенге.

Существуют и другие крайне неприятные для собственников риски, о них мы ещё будем говорить в будущем, рекомендация сейчас одна – во время переходного периода брать кредит на ремонт дома, в том числе кровли, не нужно, сделайте частичный ремонт, а там разберетесь. В помощь ещё один нормативный документ – приказ и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития “О порядке проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума” (смотрите на сайте в конце материала). Ну и анонс – в следующих номерах будем говорить: почему нельзя платить за очистку подвала.

Вся власть хозяину!

АЛМАТЫ