Троянский конь от лоббистов: кто мешает реформе КСК

Знаете, какими приемчиками пользовался главный герой – начальник ДЭЗа? Он штамповал липовые акты выполненных работ: где-то смету завысит, а где-то ремонт проведет только на бумаге. Жалующихся жильцов не жаловал – вот такой каламбур, отправлял ни с чем восвояси. Правда, веревочка закончила виться, когда за дело взялась группа принципиальных и толковых сотрудников правоохранительных органов. Думаете, он мог в одиночку обстряпывать свои делишки? Правильно, были у него помощнички из числа общественности. Сейчас не вспомню, существовал или нет в то время институт совета дома из числа жильцов, но нечто схожее в картине фигурировало. Конечно, вспомнился мне фильм не просто так: дивно смотреть, как ничего не изменилось в схемах хищений, применяемых управдомами тогда и сейчас, и особо хочу обратить ваше внимание на лояльную общественность.

Мы неоднократно писали о ключевой роли определенной категории собственников в протаскивании нужных председателям КСК решений. Сейчас эти ребята противостоят созданию ОСИ активистами из числа собственников.

Известны случаи, когда дело доходило до разбирательств в суде, где ими даются заведомо ложные показания. Конечно, новые руководители процессы выигрывают, но всё это делается председателями КСК и их прихвостнями только для того, чтобы не дать работать ОСИ или простому товариществу, сделать их жизнь невыносимой. Напрасно кто-то может подумать, что подобная тактика безуспешна, – отнюдь, мне известен не один случай, когда собственники избирали других председателей КСК или выходили своим домом из кооператива, судились в судах, но ничего так и не смогли сделать. Деляги от ЖКХ стояли стеной, плевать хотели на законы и решение судей и продолжали обирать собственников. Оговоримся сразу: конечно, в приводимых мною случаях собственникам не хватило знаний и опыта, чтобы эту публику нейтрализовать. К примеру, достаточно было встретиться с представителями службы безопасности банка и предъявить им протокол собрания об избрании нового председателя КСК, а также решение суда. Одновременно подаются документы в ЦОН, где на их основании вносятся изменения в государственный реестр. Ну и подается объявление в “Юридическую газету”: мол, считать руководителем КСК такого-то, а печать считать недействительной. Далее – подается иск в суд о принудительном истребовании документов у бывшего управдома, а, получив решение суда, надо брать судебного исполнителя и изымать документацию. Не стоит думать, что судебники так уж беспомощны пред этими гром-бабами и мужиками: они имеют право арестовать банковский счёт, наложить на бывшего председателя КСК запрет на выезд за рубеж, на определенный вид деятельности: одним словом, рычаги давления имеются, нужно только быть настойчивыми. Эти рекомендации пригодятся в числе прочих и руководителям новых структур в домах – ОСИ и простых товариществ (ПТ), как нами писалось ранее, отдавать власть и деньги в домах старая власть ой как не желает. Но вернемся к значимой роли общественности в нынешних временах при установлении порядков в жилых домах.

Всесильная тройка

Кратенько напомним: совет дома избирается сроком на 3 года, состоит из 3 собственников и имеет широкие полномочия по нынешней редакции Закона “О жилищных отношениях”. В частности, им передали невиданные доселе права: изменять форму управления с ОСИ на простое товарищество, и наоборот; выбирать управляющую компанию / управляющего, решать – заключать или нет договор, менять условия договора или расторгать отношения. Всё это всемогущая тройка имеет право делать без одобрения общего собрания собственников (ст. 42-3 Закона “О жилищных отношениях”). Оговорка про условие о делегировании им этих прав собственниками в современных условиях, к сожалению, не может быть воспринята всерьез: практика получения одобрений якобы общими собраниями – не та. Объясним в двух словах, почему это плохо для собственников: вы рискуете оказаться в объятиях прежних руководителей из КСК с их повадками, манерой ведения дел и аппетитами. Иными словами, для вас и ваших соседей всё останется по-прежнему, несмотря на прекрасные, говорю без иронии, изменения в законе. Но даже этого нежелающим отдавать власть и деньги в домах председателям КСК показалось мало. Давайте посмотрим, чего они намерены добиваться от властей.

Ни много ни мало, но они хотят подменить высший орган управления жилым домом – общее собрание и руководство ОСИ или доверенное лицо ПТ, советом дома.

Прежде чем привести в доказательство цитаты, необходимо пояснить, как на практике действует законодательство. Итак, берём за основу: большинство собственников на общем собрании проголосовало “за” передачу управления общедомовым имуществом управляющей компании. После этого участники мероприятия начинают предлагать различные организации – это могут быть сами собственники, члены совета дома, председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ. Каждый рассказывает о репутации предлагаемой им организации, манере ведения дел в других домах и приводит расценки. Выслушав всех, собственники голосуют за каждую из предложенных компаний – набравшая большинство объявляется победителем. Затем собрание принимает решение голосованием: заключить руководству ОСИ или ПТ с ней договор. Председатель объединения либо доверенное лицо подписывает договор, и механизм начинает вертеться. Запоминаем: только собственники решают, нужна им или нет управляющая компания – они имеют право отказаться; только собственники делают выбор лучшей для них компании; только собственники, будучи реальными хозяевами в доме, дают право руководителю ОСИ или ПТ заключить договор, и только эти лица имеют сейчас по закону право подписывать эти и другие договоры.

Что же хотят ушлые управдомы? Они хотят, чтобы вместо собственников совет дома выбирал управляющую компанию, решал – стоит или нет с ней заключать договор, и… подписывал этот документ. Хотя не только этот: публика замахнулась и на сервисные организации.

“Целесообразно дополнить данный пункт (пп. 2 п. 3 ст. 42-3. – Прим. авт.), предоставив совету дома полномочия по заключению договора с управляющей и сервисной компанией, так как принятие решения о выборе управляющего / управляющей или сервисной компании также может приниматься на собрании. Делегирование полномочий совету дома не противоречит действующему законодательству”, – читаем мы в документе, подготовленном саморегулируемой организацией, лоббирующей интересы бывших и пока действующих председателей кооперативов. И цитата про подписать: “Также целесообразно дополнить пп. 2 п. 3 ст. 42-3, включив в функцию членов совета дома право на подписание договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума… Учитывая, что по факту форма управления в виде ОСИ или ПТ может не иметь первого руководителя, обязанность по заключению договора должна переходить к коллегиальному органу в лице совета дома”. Ну не красота ли… для председателя! Оказывается, наличие председателя ОСИ или доверенного лица простого товарищества (ПТ) – не факт.

Как положим, так и будет

Но и это ещё не всё. Искушенные и очень неглупые люди, писавшие этот документ, затеялись предложить властям обязательство принимать собственниками ещё один хитрый документ. Причём в случае принятия он имел бы законную силу, и самое главное – закреплял полномочия совета дома, о которых говорилось выше, и сам принцип подмены. Название внешне безобидное – “Положение о совете дома”, но когда мы читаем текст дальше, то видим: “Члены совета дома вправе разработать положение о совете дома и передать его на утверждение общего собрания. По факту большие жилищные комплексы уже утвердили положение о совете дома с целью определения места хранения протоколов собрания у председателя совета дома, чья должность хоть и не прописана в законе, но её наличие не запрещено. Также в совете дома утверждена должность секретаря, ведущего протоколы собрания членов совета”. Даже интересно – а кто эти должности утвердил? Вопрос не праздный: председателя ОСИ или доверенное лицо ПТ выбирает подавляющее большинство собственников, и они несут ответственность по закону.

Председателя совета дома собственники не избирают, юридической ответственности – никакой, а лоббисты управдомов предлагают дать ему право подписывать за собственников договоры с управляющей компанией и сервисными организациями.

Это тем интереснее, что сейчас вся эта публика из бывших и действующих председателей КСК активно переобувается в управляющие и сервисные компании. Здесь будет своевременным вспомнить, как раньше эти ребята изо всех сил бились, чтобы чиновники ограничили собственников в выборе сервисных организаций: мол, они ничего не понимают, пусть это решает председатель КСК. Ну вот вам и очередная их попытка “сбычи мечт”. Важно ещё обратить ваше внимание, как они хотят подменить устав ОСИ или договор о совместной деятельности для простых товариществ своим положением о совете дома. Закон “О жилищных отношениях” позволяет дополнить типовой устав нормами, которые собственники считают для себя необходимыми. Но в этом случае ОСИ не пройдёт регистрацию, так как все эти пассажи про секретаря, хранение протоколов у председателя совета дома и наличие его как такового, и прочее – незаконны. Вот и ищут обходные пути. Добавлю, что за сохранность протоколов собраний и прочую документацию председатель ОСИ и доверенное лицо простого товарищества (ПТ) несут персональную ответственность, о чём прямо указано в соответствующих статьях.

И в заключение хочу обратить ваше внимание на очень серьёзные риски для собственников: этой или другой заинтересованной публике удалось протащить в закон норму, позволяющую управляющей компании управлять банковскими счетами ОСИ или ПТ, значит, в случае успеха через совет дома они будут шарить по вашим карманам и кошелькам. Не дадим им такой радости, активно взаимодействуем с депутатами и чиновниками и стоим за себя и свои интересы.

Законодательство по теме:

1. Закон РК “О жилищных отношениях”

2. Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

3. Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума

5. Типовой устав объединения собственников имущества

6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности

7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

8. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

9. Закон РК “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”